Arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda en Venezuela
En Venezuela hay ciertos aspectos a considerar para un contrato de arrendamiento, como lo es la Ley Especial que se encarga de la regularización y control de los alquileres de vivienda en el país
En el Código Civil Venezolano, en su Artículo 1579, se define el arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a ceder el uso y el disfrute de una cosa mueble o inmueble, a otra, por cierto tiempo y mediante un precio determinado, que ésta se obliga a pagar a aquella. La parte que se obliga a hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y la otra, arrendatario. El precio se suele llamar cánon, pensión o alquiler.
El Contrato de Arrendamiento, es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a la entrega de una cosa para que su contraparte, el arrendatario, la tenga a nombre y en lugar del dueño, use y goce de ella, pagando al arrendador un precio por el mismo.
Ahora bien, en Venezuela hay ciertos aspectos a considerar por cuanto existe una Ley especial que regula el Arrendamiento desde hace algunos años y es la Ley para la Regularización y control de los Arrendamientos de Vivienda.
Ley Especial
La prenombrada Ley regula todo lo concerniente al arrendamiento de vivienda en Venezuela, y algunos de sus aspectos más importantes son:
- Los contratos deben tener una duración mínima de 1 año.
- Los inmuebles destinados al arrendamiento deben estar en buen estado de uso y conservación.
- El ente Público encargado de regular los arrendamientos es la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
- Los contratos deben celebrarse en moneda de curso Legal en el país.
- El arrendatario siempre tendrá preferencia frente a terceros, para volver a celebrar contrato al vencimiento del que se encuentra vigente.
¿Qué obligaciones tienen las partes en este tipo de contrato?
Para empezar, las obligaciones impuestas en el contrato son las que deben cumplir las partes, luego de esto deben cumplir las impuestas en la Ley que son:
- El arrendador tiene el deber de entregar la cosa en buen estado de uso y conservación, así como de mantener en el goce de esta al arrendatario.
- Las reparaciones mayores, y que no estén reguladas por el contrato como pacto entre partes, corresponden al Arrendador.
- Las reparaciones menores que no pasen del uso común de la cosa corresponden al Arrendatario, a menos que el contrato establezca lo contrario.
- El arrendatario debe cuidar la cosa y mantenerla en buen estado de uso y conservación como si fuera el dueño de la cosa.
- El arrendatario debe pagar a tiempo los cánones de arrendamiento para continuar gozando del bien arrendado.
- El arrendatario puede manifestar su voluntad de no continuar con el contrato antes del vencimiento del mismo.
Procedimiento de Desalojo de viviendas
Es un procedimiento cuyo fin es la entrega material del inmueble arrendado libre de objetos y personas.
Antes de explicar el procedimiento para intentar el Desalojo de Vivienda es importante conocer las causas que lo originan que son:
- Que el arrendatario haya dejado de pagar 4 cánones de arrendamiento sin justificación.
- Que el arrendador tenga causa justificada de ocupar el inmueble arrendado.
- Que el arrendatario utilice el bien con un fin diferente al pactado, o con fines deshonestos, indebidos o en contravención a las autoridades.
- Que el arrendatario haya causado al inmueble un deterioro grave, mayor al que pudiera causar el uso común del bien arrendado.
- Que el arrendatario haya incurrido en una violación a la normativa establecida en el reglamento de convivencia familiar.
Una vez que ya conocemos las causas, es importante resaltar que la solicitud de Desalojo se debe hacer por escrito, motivada y documentada con pruebas ante el ente administrativo correspondiente, es decir, la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, la cual abrirá un expediente y sustanciará el proceso hasta emitir una providencia administrativa. De no resolverse el asunto en la Superintendencia, esta habilitará la Vía judicial en dicha providencia administrativa, para que el procedimiento continúe ante los Tribunales Civiles.
Al tener habilitada la vía judicial, se debe interponer una demanda por escrito ante los Tribunales Civiles, cumpliendo con los requisitos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil y debidamente fundamentada y acompañada de pruebas y del procedimiento administrativo en copias certificadas. El tribunal sustanciara el procedimiento hasta la etapa de sentencia, la cual en caso de ser “con lugar” se suspenderá por un lapso de 90 a 180 días, y se oficiará a la Superintendencia para que esta busque un refugio para el arrendatario y así poder proceder con la ejecución forzosa de la sentencia.
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