La opción de compraventa, por Luis Camilo Ramírez Romero
El contrato de opción de compraventa de inmuebles se ha convertido en una fenomenología jurídica-social que afecta a una importante porción de la población, quienes acuden al mercado secundario de la vivienda con el fin de adquirir por primera vez o en busca de una mejor situación de comodidad en una vivienda más amplia para sus familias, ello ha desencadenado en una situación de inseguridad jurídica para quienes desean adquirir una vivienda. Estos contratos de promesas de opción de compraventa expresan la voluntad de las partes de realizar un negocio jurídico, una manifiesta su promesa de vender, mientras la otra se compromete a comprar el inmueble en oferta.
Los contratos de opción de compraventa, contienen cláusulas que las partes consienten, por ser convenios bilaterales, se hacen mutuas promesas donde se obligan, pero ellos no representan contratos definitivos.
Al momento de ejercerse la opción de compraventa, se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, de modo que se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos del ofrecimiento del bien inmueble, es su venta, pero el convenio primario otorgado donde se conviene sobre el bien a ser vendido, precio y tiempo de duración, no representa un acuerdo definitivo, pues ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. La promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto voluntario o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo.
En referencia a lo anterior, la Sala Constitucional en sentencia de revisión N°878 de fecha 20 de julio de 2015, estableció que “… El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción…”. Ello porque el principal elemento característico de los contratos es la bilateralidad, pudiendo las partes de mutuo acuerdo disolverlo, en caso contrario si una de las partes decide no cumplir con lo pautado puede la otra demandar su cumplimento según el artículo 1.167 del Código Civil, es decir debe ejercerse, el hecho social preocupante es la inseguridad jurídica a que esta conduce pues el cumplimiento del contrato debe ser la regla general y no su incumplimiento como sucede hoy día, donde las familias se ven afectadas pues se descapitalizan al tratar de comprar una vivienda al ser el mercado inmobiliario tan volátil.
